Инвестор в недвижимость Анна Шефф: ипотека это кабала или способ сохранить и увеличить капитал?
Люди боятся брать ипотеку, считая её кабалой на всю оставшуюся жизнь. Так ли это на самом деле или при правильном подходе её можно превратить в инструмент для сохранения денег и даже для наращивания капитала?
«Сейчас ставка Центробанка 16%, средняя стоимость ипотечного кредита составляет 18% годовых, и если платить за квартиру 20-30 лет, то придется потратить в несколько раз больше её изначальной цены. Абсолютно очевидно, что это невыгодно, но есть способы использовать ипотеку в плюс для себя», — поделилась эксперт в доходной недвижимости и инвестор Анна Шефф.
«Самый лучший способ – госпрограммы. Несмотря на официальную ставку Центробанка в 16%, сейчас существуют выгодные ипотеки: семейная ипотека, IT-ипотека и ипотека с господдержкой на покупку новостройки. Ставки по этим программам 6-8%.
Квартиру выгодно покупать на долгий период времени. Таким образом часто покупают квартиры для жизни или для своих маленьких детей. Пока квартира не нужна, её можно сдавать в долгосрочную или в посуточную аренду, а когда ребёнок подрастёт, квартиру отдают ему. Если же вы хотите оставить эту квартиру как пассивный доход на пенсии, вашу ипотеку будут оплачивать квартиранты. По истечении 20-30 лет ипотека будет выплачена чужими деньгами, а вы сможете получать на пенсии чистый доход для жизни.
К сожалению, воспользоваться программой с господдержкой можно всего один раз в жизни. Для семейной ипотеки есть нюансы, но купить больше двух инвестиционных объектов в 2024 году с помощью этих программ уже не получится. Две ипотеки можно взять, если оформлять каждую из них отдельно на одного из супругов с исключением второго с помощью нотариального согласия или брачного договора.
Также выгодно купить квартиру на вторичном рынке сейчас с целью рефинансирования в будущем,» — уверена Анна Шефф.
«Логика проста: сейчас рынок находится в режиме стагнации, а в некоторых регионах даже наблюдается падение на несколько процентов от стоимости недвижимости. Государство активно охлаждает рынок, увеличивая стоимость ипотечных кредитов. Однако через полгода-год, как только государство устроит официальный уровень инфляции, процентная ставка ЦБ и соответственно по кредитам начнёт снижаться. Те люди, которые сейчас не покупают недвижимость из-за высоких платежей одновременно выйдут на рынок, что спровоцирует рост цен. Купив квартиру сейчас, вы зафиксируете низкую цену, а в будущем сделаете рефинансирование. Эта стратегия подходит для тех, кто чувствует себя уверенно в плане финансов и готов пойти на высокие платежи сейчас, чтобы в дальнейшем иметь квартиру, купленную по более выгодной цене», — подчеркивает эксперт по недвижимости.
«Третий способ — ипотеку можно использовать как инструмент наращивания капитала в такой стратегии как флиппинг. Флиппинг — это покупка квартиры стройварианта или «после бабушки», реализация ремонта и продажа с прибылью. Такая схема становится всё более популярной на сегодняшнем рынке недвижимости, её плюсы в том, что она краткосрочная. Средний цикл сделки от момента покупки до продажи новому собственнику квартиры с ремонтом составляет 4-6 месяцев. За этот период даже ставка 18-19% годовых не является заграждающей,»- делится Анна Шефф.
«Конечно, нужно подходить к этому инструменту с умом. Однако если эту схему получается реализовать, средняя доходность на вложенные деньги в годовых составляет около 50-70%, и ипотека эту доходность только увеличивает. При этом важно понимать, что флиппинг может быть как вашим бизнесом, так и способом инвестиций. Во втором случае вы выступаете в роли инвестора, и от вас потребуется лишь участие на сделке по покупке и затем на сделке по продаже.»
Можно сделать вывод, что даже на сегодняшнем рынке ипотека дает отличные возможности как для покупки недвижимости для жизни, так и для инвестиций. Главное – правильно выбрать стратегию, которая подойдет именно вам.
