Адвокат Григорян рекомендует, что делать, если застройщик не сдал вовремя дом?

В настоящее время покупка квартиры на этапе строительства многоквартирного дома представляется выгодной сделкой для обеих сторон. Данная сделка реализуется посредством заключения договора долевого строительства между покупателем (участником долевого строительства) и застройщиком.

Отношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируютсяФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

В 2019 году была проведена обширная реформа, в результате которой данный закон претерпел значительные изменения.

До модернизации законодательства застройщики имели неограниченный доступ к денежным средствам участников долевого строительства. Однако, с 1 июля 2019 года, при заключении договора участия в долевом строительстве покупатели производят оплату через счета эксроу (обслуживание которых компенсируется банку застройщиком). Сам застройщик может получить доступ к денежным средствам только после того, как выполнит все свои обязательства по договору (достроит дом).

Актуальной на сегодняшний день является проблема нарушения застройщиками сроков сдачи объекта долевого строительства — в договоре определен один срок, а по факту строительство затягивается.

Так что же делать, если застройщик не сдал дом вовремя?

Застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве – до подписания их нужно внимательно изучить. Чаще всего подобные соглашения подразумевают, что вы добровольно соглашаетесь перенести дату сдачи объекта на иной период, соответственно не будете взыскивать неустойку. Если Вас не устраивают условия соглашения, то не подписывайте.

Чтобы взыскать неустойку, необходимо составить претензию, в которой будет указано, на какой период застройщик просрочил сдачу объекта и какую сумму по итогу должен компенсировать. Для расчета неустойки используется специальная формула, но гораздо проще воспользоваться калькулятором неустойки по ДДУ онлайн.

Если ответ застройщика на претензию не последовал в течении месяца — можно смело обращаться с исковым заявлением в суд.

Нередко компании на этапе нарушения сроков сдачи объекта объявляют себя банкротами, так и не выполнив своих обязательств перед покупателями по договору участия в долевом строительстве. Для защиты своих прав в такой ситуации следует прибегнуть к следующему способу.

Как узнать, что застройщик банкрот?

Через конкурсного управляющего — как правило, именно он оповещает дольщиков о банкротстве застройщика в течение 15 дней после назначения.

На сайте арбитражного суда — в картотеке дел содержатся все сведения о делах, связанных с банкротством; нужно лишь ввести ИНН застройщика.

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

Итак, если застройщик все-таки подал в суд на  банкротство, то можно приступить к написанию заявления о включении в реестр кредиторов и подаче его конкурсному управляющему. Требования могут быть следующими:

— требования о передаче жилого или нежилого помещения.

— денежные требования: например, если вы хотите вернуть деньги по договору долевого участия или признать его недействительным и возместить сумму ущерба.

— неустойка в денежном эквиваленте по закону.

Есть определенная законом очередность удовлетворения требований кредиторов .

Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства обязан передать объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения. Фонд также может принять решение о нецелесообразности строительства и выплате компенсаций участникам строительства.

Однако, в своей практике я столкнулась с ситуацией, когда Фонд неправомерно отказал в выплате возмещения. «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» отказал моему клиенту в выплате возмещения по договору долевого участия в строительстве. Мы прошли долгий путь по судебным инстанциям, и в конечном итоге Верховный Суд Российской Федерации поддержал наши доводы [Определение ВС РФ      от 04.05.2023 №19-КАД23-2-К5].

Примерно так выглядит инструкция, которая может помочь защитить свои права в случае, если застройщик не сдал дом вовремя или вовсе не планирует выполнять взятые на себя обязательства. Защита ваших интересов, денежных средств и права на крышу над головой только в ваших руках.

Григорян Арминэ Арамовна, адвокат, кандидат юридических наук, медиатор